任意売却.org tag:ninnibaikyaku.org,2010-05-01://24 2010-05-01T10:48:07Z Movable Type Pro 4.261 おわりに・・・・ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001832 2010-05-01T08:05:17Z 2010-05-01T10:48:07Z 皆さん、最初から家を手離そうとは、考えてなかったはずです。 しかし、様々な状況... たくみホーム 皆さん、最初から家を手離そうとは、考えてなかったはずです。

しかし、様々な状況の変化や時代の流れなどで、バランスが崩れた時、冷静な判断で少しでも早く適切な行動ができれば、後のライフスタイルに大きな差が出てくるものだと思います。

そのために、少しでも力になれることを 心から願っております。 ]]> ここまでお読みいただきありがとうございました。 tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001829 2010-05-01T08:04:17Z 2010-05-01T10:27:05Z ここまでお読みいただきありがとうございました。 これからどのような行動を取られる... たくみホーム ここまでお読みいただきありがとうございました。

これからどのような行動を取られるかはご自身でお決めいただくことです。
あなたにとってより良い選択をしてください。

ご質問・ご相談に遠慮は要りません。 いや、遠慮している場合ではありません。

あと一ヶ月早くご相談いただければ、任意売却できたのに・・・ という方も少なくありません。 ぜひ一度、勇気を持ってご連絡ください。 ]]> 事例２．あの時無理をしてでも・・・ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001831 2010-05-01T07:52:44Z 2010-05-01T10:47:23Z 売却のご相談がありお宅へお伺いいたしました。「吉田様」とさせていただきます。 ... たくみホーム 売却のご相談がありお宅へお伺いいたしました。「吉田様」とさせていただきます。

　平成2年建築の綺麗な家でした。 売却理由を聞くと住宅ローンが払えなくなってきたとのこと。 ローンを組んでから2年で？と、驚いて購入時の状況をお聞きしました。購入当時のご主人様は30才。年収は約300万円。結婚間もない新婚夫婦でした。

　物件価格は3,500万円。諸費用ローン、家具、電化製品のローンも合わせて3,800万円のローンを組みました。月々の支払額は約13万円。年収300万円でどのようにしてそんなローンが組めたのですか？と尋ねるとこのような答えが。

　新築の家をたまたま見に行ったときに、その不動産屋さんの営業マンに、「私の年収でこの新築のローンなんて無理ですよね？」 と聞いたところ、 「なんとかします！」「大丈夫です！」「賃貸に払い続けるなんてもったいない」 と言われて、月々の支払いが、いくらかも教えてもらえずに契約しました。

　ローンの提出書類も全て提出してローンの審査を待っていると、「ローンが通りました」 との連絡がありました。どのようにしてローンが組めたのか尋ねたところ、提出した私（吉田様）の源泉徴収票を偽造してローンを通したとのことです。

　「すでにローンが通っているから解約はできない。」 「解約するなら違約金が発生し、約700万円支払わないといけない」 と言われました。そんなお金を用意できるわけありません。でも新築の家に住める、家を持てる、頑張ったらどうにかなる！とそのまま購入してしまったんです。

　聞いていて正直あっけに取られました。 その後はもちろん支払いが苦しくなり、ご相談の連絡をしたとのこと。 ご主人は、「あのときに無理をしてでも違約にして購入をあきらめればよかった。」でもそれも後の祭り。

　早速、売却活動を行い建築年数が新しかったことも幸いし、3,200万円で売却することができました。売却後の残債は400万円。月々1万円をお支払いです。 このご夫婦のキズは比較的浅かった例だと思います。 ]]> 事例１　こんなはずじゃなかったのに・・・ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001830 2010-05-01T07:51:44Z 2010-05-01T10:40:53Z 参考までに、任意売却の事例をお客様の了解を得てご紹介いたします。 個人名は全て... たくみホーム 参考までに、任意売却の事例をお客様の了解を得てご紹介いたします。

個人名は全て匿名とさせていただきます。


　ご相談いただいたのは平野区にお住まいの60才代のご夫婦でした。
仮に「田中様」とさせていただきます。 ご相談当時は、分譲マンションにお住まいでした。 その新築マンションを購入されたのは、ご主人様が55才の時。

　購入当時は一部上場企業にお勤めで、マンションの価格は3,500万円。月々13万円のお支払いをされており、順調にローンの返済をしておられました。 しかし、何の不安もなかった生活が一変します。不況のあおりを受けてのリストラにあってしまったのです。 リストラによる一時金でローンの一部を返済されたのですが、残債は3,000万円。

　どうにか就職先をみつけたのが警備員の仕事。前職と比べると収入が極端に減ってしまいました。 それでも真面目なご主人は、生活を切り詰め一生懸命ローンの返済を続けていました。どうしても足りない時は身内の方からの借入で返済をしていました。

　しかし、そのような状態が長く続くわけもなく、徐々にローンの滞納をしてしまうことになったのです。 銀行からの督促状を見た田中様はかなり疲れた様子でご相談にみえました。 お話を聞きますと 「買うときはこんなはずじゃなかったのに・・・一日でも早くこの苦しみから解放されたい。でもできるだけ周りの人に迷惑をかけない形で。」 とのこと。

　早速マンションの査定をさせていただきましたところ、売却可能価格は1,500万円。任意売却をお勧めし、当社と媒介契約を結んでいただき、債権者に通知。地元の不動産会社へ物件の売却の協力を仰ぎ、約一ヵ月半で買い手を見つけることができました。

　残債の3,000万円から売却によるお金で1,500万円を返済し、残りの1,500万円を月々10,000円で返済することに合意してもらえました。動産の撤去費用としていくらかのお金をいただき、賃貸へと移られました。 このご夫婦の物件が早く売却できたのは、ローンの返済で苦しいときでも、室内を散らかさずに綺麗にしておられた為ではないでしょうか。


]]> 競売ではなく任意で売却した場合はどうなりますか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001828 2010-05-01T07:48:05Z 2010-05-01T10:23:09Z 例えば、ローンの残債が4,000万円あり、2,000万円で売却できれば2,00... たくみホーム 残債が4,000万円あり、2,000万円で売却できれば2,000万円が債務として残ります。この2,000万円を話し合いにより、月々に支払い可能な額で返済していくことを約束し、引越し費用等を出してくれます。

競売でできるだけ安く買おうと争われて売られるよりも、一般的な売却価格で少しでも高く売却することでより有利な条件で再出発を切ることができます。]]> 競売されたあとの引越費用や生活資金は用意してもらえるのでしょうか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001827 2010-05-01T07:47:15Z 2010-05-01T10:20:21Z 基本的に一切出ません。落札者にお願いするしかありません。... たくみホーム 基本的に一切出ません。

落札者にお願いするしかありません。]]> 競売で売却をしても、残債が2000万円あります。これはどうなりますか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001826 2010-05-01T07:46:27Z 2010-05-01T10:19:06Z 支払っていかなければなりません。もし払えなければ連帯保証人、保証人のところに請... たくみホーム 支払っていかなければなりません。

もし払えなければ連帯保証人、保証人のところに請求が行きます。]]> 競売で落札されると、今住んでいる家はどうなりますか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001825 2010-05-01T07:45:49Z 2010-05-01T10:17:26Z 落札者（新しい所有者）が来て立退きの要求をされます。すでに所有者は代わっていま... たくみホーム 落札者（新しい所有者）が来て立退きの要求をされます。

すでに所有者は代わっていますので、住み続けると不法占拠をしている状態になります。 立退きの要求を拒み続けると、裁判所の執行官が、運送屋等を引きつれて家の中の荷物を持ち出します。もし、動産（家の中のタンスなど）も競売にかけられていた場合には当然返してもらえません。鍵も交換されてしまいます。 ]]> 一ヵ月後に入札が始まるとの通知が来ました。どうにかなりますか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001824 2010-05-01T07:45:08Z 2010-05-01T10:15:30Z 時間的に不可能に近いです。理由は、一ヶ月の間に買い手を見つけ、抵当権者と協議し... たくみホーム
理由は、一ヶ月の間に買い手を見つけ、抵当権者と協議し、合意を取り付け、返済し、競売の取下げを行うことが非常に難しいからです。]]> 「連帯債務者」と「連帯保証人」と「保証人」の違いは？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001823 2010-05-01T07:44:04Z 2010-05-01T10:14:09Z それぞれの説明をいたします。 ・「連帯債務者」とは、債務者（ローンを借りた方）... たくみホーム それぞれの説明をいたします。

・「連帯債務者」とは、債務者（ローンを借りた方）と一緒に返済をしなくてはならない方です。

・「連帯保証人」とは、債務者が支払うことができなくなった場合、債務者に代わり支払いをしなくてはならない方です。債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず連帯保証人に返済の請求をすることができます。

・「保証人」とは、債務者が返済不能になったときに、債務者に代わって返済しなければならない方です。しかし、保証人は債権者に対して、まずは債務者に請求するように言い渡すことが可能です。債権者は債務者の返済が不可能なことを証明することが必要となります。


「連帯債務者」「連帯保証人」「保証人」は離婚したからといって当然に義務が無くなるものではありません。離婚の際はご注意を。 ]]> 三ヶ月間ローンを払っていません。返済額の変更の相談にはのってくれますか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001822 2010-05-01T07:43:26Z 2010-05-01T10:09:09Z おそらく難しいでしょう。実際に延滞をしてしまっている方からの期間延長、返済額の減... たくみホーム
実際に延滞をしてしまっている方からの期間延長、返済額の減額の相談は応じることはあまりないと思います。

仮に相談に応じてくれた場合、少なくない額の保証料を要求されます。]]> 住宅ローンの月々の返済額を少なくしてもらうことはできるのですか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001821 2010-05-01T07:42:45Z 2010-05-01T10:07:30Z 基本的に可能です。金融機関等に支払条件等の変更を相談してください。ただし、支払... たくみホーム
ただし、支払い条件変更後に滞納すると残債務（残りのローン金額）の一括返済を要求される可能性が高くなります。 ]]> 期限の利益の喪失ってなんですか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001820 2010-05-01T07:41:52Z 2010-05-01T10:06:25Z 　まず、「期限の利益」とは、「その期限がくるまでは返済しなくても良いですよ」と... たくみホーム 「その期限がくるまでは返済しなくても良いですよ」という債務者（ローンを払っている方）の権利です。

　しかし、6ヶ月以上（十分な時間を与えたのにも関わらず）返済しない場合はその権利は無くなって（喪失して）しまいます。 ]]> 住宅ローンを滞納しているのですが、この後どのようなことがおきますか？ tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001819 2010-05-01T07:40:27Z 2010-05-01T10:04:28Z 　住宅ローンを滞納してから約三ヶ月ぐらいまでは「督促状」等が郵送されてくることが... たくみホーム 「督促状」等が郵送されてくることが多いです。そして、この期間では電話での督促などはあまりありません。 滞納を三ヶ月しているからといってすぐに競売の手続きが行われるわけでもありません。

　督促状により再び返済が始まることを金融機関は望んでいます。 金融機関へ出向き、今後の返済方法の見直しをご相談してみることが必要です。

　しかし、そのまま返済をせずに六ヶ月間滞納すると 「期限の利益の喪失（キゲンノリエキノソウシツ）」 となり、債権（金融機関のローンを支払ってもらえる権利）が保証会社へと移ります。 ]]> 任意売却にかかる費用 tag:www.takumihome.jp,2010:/ninnibaikyaku/htdocs//24.2001817 2010-05-01T05:18:54Z 2010-05-01T09:59:23Z 基本的に所有者様からお持ちいただくお金はありません。 流れの説明の中にもありま... たくみホーム 基本的に所有者様からお持ちいただくお金はありません。

流れの説明の中にもありますが、売却代金の中から売却費用を差し引きます。

仮に1000万円で売却、残債が1500万円の場合

費用
　仲介手数料　37万8000円
　諸費用　　　　30万円
　残高　　　　　932万 2000円
（売却価格から仲介手数料・諸費用が支払われる）

↓

ここから各債権者へ分配

●●銀行700万円（残り　400万円）

○○ローン232万2000円（残り　167万8000円）

（残ったローン金額を月々○○円支払うことを各金融機関と相談することになる）　

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